Milano si presenta come la città che offre opportunità. Una city ricca, creativa e in grado di trasformarsi velocemente. Qualità che ne hanno fatto aumentare l’immagine e l’attrattività, portando ogni anno in città tantissime nuove persone in cerca di lavoro, turismo e studio. Un flusso che ha contribuito allo sviluppo della città in tutti i settori. Compreso quello immobiliare, che da anni registra una costante crescita dei valori. In questo contesto il prezzo degli alloggi è cresciuto e le soluzioni abitative per le fasce di reddito basse o medio basse sono progressivamente divenute sottodimensionate rispetto alla domanda.

Politiche disastrose

Politiche meritorie, come la riqualificazione urbanistica della città intrapresa da Palazzo Marino in questi ultimi decenni hanno portato ad aspetti negativi. Attraverso il recupero di ex aree industriali, lo sviluppo del sistema dei trasporti pubblici, l’idea stessa di “Città a 15 minuti” hanno avuto come “effetto collaterale” di spingere l’interesse speculativo verso interi quartieri una volta popolari. Come è successo per le case in affitto ex Enpam via Valla 25, acquistate dal fondo InvestiRE e ora poste in vendita.

I DATI DEL MERCATO IMMOBILIARE

Sono resi noti periodicamente da Idealista e non fanno altro che confermare questo scenario. Secondo il colosso immobiliare, il prezzo medio mensile degli affitti a Milano è di 21 euro a metro quadro. Con una forchetta che oscilla tra 13,7 di Baggio e 29,2 euro del Centro storico, in crescita nel 2022 dell’11,2%. Oggi, in media, per 70 metri quadri sul libero mercato si paga un canone mensile di 840 euro, spese escluse. La situazione non cambia se di considera il mercato della compravendita, dove la media dei valori è stata di 4.965 euro, + 7,6 % rispetto a dicembre 2021. Alle cifre del mercato immobiliare si uniscono anche quelle del ministero delle Finanze (dati 2021) sul reddito dei milanesi, che rileva che il 60% dichiara redditi inferiori a 25.000 euro l’anno.

Una Milano per ricchi

Di questi, il 35% al di sotto di 15.000 euro l’anno, risulta evidente che una fascia sempre più ampia di persone non può più permettersi di vivere a Milano. Perché non in grado di sostenere affitti o mutui che superano il 30% del proprio reddito. Percentuale quest’ultima che istituti di ricerca e bancari indicano come limite massimo di spesa per una casa, oltre la quale il rischio di cadere in una condizione di povertà si fa concreto. Oggi, di fatto, chi non dispone di un discreto conto in banca e un lavoro ben retribuito o, in alternativa, di genitori. Che possono aiutare mettendo a disposizione una casa di proprietà o diverse decine di migliaia di euro per accendere un mutuo, è costretto a lasciare la città.

LE RESPONSABILITÀ DELLA POLITICA

In questo quadro emergono in modo palese: la politica non è stata in grado di mitigare l’andamento al rialzo del mercato immobiliare. Con risposte adeguate da un punto di vista economico, sociale e normativo. Indubbiamente il più grande errore della politica lombarda è stato ed è la gestione del patrimonio immobiliare pubblico (Erp – Edilizia residenziale pubblica). In città ci sono quasi 65mila alloggi destinati a redditi bassi, di cui 27.965 del Comune, dati in gestione a MM, e 34.500 di Aler Milano, di proprietà di Regione Lombardia.

L’enorme patrimonio pubblico

Un patrimonio pubblico enorme, il più grande d’Italia, che versa in gran parte in stato di degrado e, per certi versi, di abbandono. Secondo gli ultimi dati a disposizione (ma i censimenti sono molto approssimativi) oltre 3.500 alloggi, 568 di proprietà di MM e il resto di Aler, risultano occupati abusivamente. Quasi sempre gestiti da consorterie e organizzazioni criminali. Via Bolla – sgomberata nel novembre scorso dopo anni di occupazione – via Gola, pezzi dei quartieri di Gratosoglio, Corvetto e San Siro. Tutto questo mostra una inefficienza della gestione pubblica insopportabile.

IL PROBLEMA DEGLI ALLOGGI VUOTI

A quello della sicurezza e legalità si aggiunge il problema degli alloggi vuoti, da ristrutturare e poi riassegnare. MM dal 2018 al 2022 ne ha sistemati 4.009 e riassegnati 3.645. Attualmente ne ha da ristrutturare ancora circa 3.300. Aler ha più di 5.800 appartamenti che attendono di essere sistemati. Considerato che la media annuale di alloggi che vengono rimessi sul mercato dell’affitto (ogni intervento costa circa 12mila euro) equivale, nel migliore dei casi, al numero di alloggi che vengono liberati dagli inquilini. E’ chiaro che è necessario un investimento economico e organizzativo molto più incisivo dell’attuale. Regione Lombardia, che ha le competenze sull’edilizia pubblica, per rendere disponibili gli oltre 10mila alloggi vuoti o occupati. Alloggi che ogni anno restano da assegnare, deve mettere a bilancio risorse molto più cospicue di quelle attuali e individuare norme per rendere più agili le assegnazioni. Che attualmente procedono addirittura più lentamente delle già difficoltose ristrutturazioni.

L’EDILIZIA SOCIALE DI COOPERATIVE E FONDAZIONI

C’è poi la questione degli alloggi destinati alla fascia di reddito medio basso (Ers – Edilizia residenziale sociale), per chi guadagna da 1.600 a 2.000 euro al mese. E non ha diritto ad accedere alle case popolari, né può, per capacità di spesa, rivolgersi al mercato libero. Per loro la risposta pubblica è sempre stata l’edilizia convenzionata, di cui i principali attori sono le cooperative e le fondazioni. Il Comune di Milano ha aumentato la disponibilità di edilizia convenzionata, stabilendo una quota obbligatoria del 40% per ogni grande nuovo intervento. Così come ha reso più conveniente costruire studentati, in modo da liberare gli alloggi privati occupati dai fuori sede, e introdotto una normativa molto stringente, per obbligare i proprietari di edifici vuoti e da ristrutturare a intervenire. Ma questo, evidentemente, non è ancora sufficiente a contrastare la pressione del mercato. Secondo cooperative e fondazioni deve aumentare la percentuale dei terreni disponibili sia per l’edilizia convenzionata che sociale. E allo stesso tempo, essere introdotta una fiscalità di favore da parte di Stato e Regione, per poter aumentare l’offerta di alloggi in vendita e soprattutto in affitto a costi accessibili.

IL MERCATO PRIVATO

C’è infine il problema della regolamentazione del mercato immobiliare privato. A Milano che ha il triste primato degli “affitti più cari” d’Italia, il canone concordato, per il quale gli inquilini pagano un affitto inferiore a quello di mercato. E i proprietari godono per legge di alcune agevolazioni fiscali, non funziona. Milano Abitare, l’agenzia che il Comune ha recentemente istituito per rendere ancora più conveniente per i piccoli proprietari affittare a canone concordato. E che eroga bonus, contributi per la ristrutturazione e fondi di garanzia fino a 18 mesi per eventuali morosità. Non è stata in grado di fare fronte alla pressione del mercato immobiliare. Nel 2021 solo lo 0,6% degli appartamenti disponibili – pari a 2.174 unità con metratura media di 72,9 metri quadrati e un costo di 112,9 euro al metro quadrato annuo – sono stati affittati con questo tipo di contratto. Anche in questo caso risulta evidente che sono necessarie politiche più incisive, sia a livello nazionale che regionale. Per rendere conveniente ai privati dare in affitto i propri appartamenti a prezzi più bassi, piuttosto che lasciarli vuoti, darli a studenti o metterli sul mercato dei bed and breakfast.

In città e nei Municipi 4, 5 e 6 – MM, alloggi sfitti e occupati

In città MM gestisce attualmente 27.965 alloggi, nei quali vivono oltre 45mila persone (come l’intera città di Mantova). Sono regolarmente abitati 22.296 alloggi, risultano invece essere occupati abusivamente 568 (il 2%). Quando, alla fine del 2014, MM ha iniziato a gestire il patrimonio di edilizia residenziale pubblica del Comune di Milano, le occupazioni abusive superavano le 1.700. Gli alloggi attualmente sfitti, perché in ristrutturazione, in assegnazione tramite bando ecc, sono complessivamente 5.101. Per quanto riguarda i Municipi 4, 5 e 6, sono 9.253 gli alloggi gestiti da MM.

Case vuote in attesa di assegnazione

Nel Municipio 4 ci sono 1.955 alloggi, di cui 1.543 regolarmente abitati, 77 occupati abusivamente e 335 sfitti. Di questi, 79 hanno lavori in fase di affidamento, in esecuzione o conclusi e, quindi, in attesa di assegnazione. Nel Municipio 5 MM gestisce 2.398 alloggi, di cui 1.860 sono regolarmente occupati, 48 occupati abusivamente e 490 sfitti. Per 113 di questi i lavori sono in affidamento, in esecuzione o conclusi, dunque in attesa di assegnazione. Infine nel Municipio 6 ci sono 4.900 alloggi gestiti da MM, 3.948 regolarmente abitati, 88 occupati abusivamente e 864 sfitti. Di cui 293 con lavori in affidamento, in esecuzione o conclusi, in attesa di assegnazione.